A. 濟南璟園為啥比周邊便宜
先從商品房與存量房進行對比，也就是新房與二手房對比。目前來看，同區域內，新房價格是要高於二手房的，這是因為房子是有周期性的。
也就是說隨著社會發展，房屋的設計規劃建設都是有改進提升的，新建住宅有很多設計是二手房不具備的。還有就是隨著時間的推移，房屋及社區配套會有一定程度的老化，居住體驗沒有新房好。所有目前絕大部分區域的新房價格是高於周邊二手房的，新樓盤定價是也基本參考周邊二手房價格。
差價原因：
1、環境問題：小區距離煉油廠的距離僅次於煉油廠單位宿舍，煉油廠的問題本身就是很多購房者討論的話題，這也是導致小區價格一直處於下行的主要原因。
2、教育問題：歷下區教育局公布的璟園代建燕柳分校入學名單里，璟園，三慶城市主人，萬科金域華府，金域藍山。沒有出現奧東新都的名字，這意味著，社區的孩子仍然要到劉智遠小學入學。初中是歷下區歷元學校，該學校原來還是歷下區名校，但是近幾年因為種種原因，已經沒落。
例如：
東城御景算是盛福片區建設較早的樓盤，首開時價格在6000-7000平米。隨著盛福片區的發展，片區已經成為改善類型購房者選擇的片區。
所謂千金買房，萬金買鄰，購房者也更注重自己購買小區的居住人群，造成了東城御景高不成低不就的局面，雖處立歷下，但價格卻不高。但是也有一個巨大的優點，就是屬於地鐵房，距離地鐵八澗堡站近，八澗堡是地鐵換乘站，地鐵換乘相當便利。
B. 燕柳煙咀是有名的煙咀嗎
海柳品種多，分有血柳、紅柳、赤柳[細分青皮紅皮烏皮黃皮、烏柳、龜龍柳、石柳、珊瑚柳、金絲柳、花柳等近百個品種，品種不同，規格不同,價格相差很大。所以要購買海柳煙嘴，必須先了解海柳的相關知識，確定你要購買的品種。目前市面上較常見的是赤柳和金絲柳、龜龍柳與烏柳等。
C. [學校]濟南教育地產分析,投資首選
教育地產那麼火熱，來看看濟南哪些教育地產值得投資啊！
第一類：有錢任性款
這一類小學都是濟南的老牌名校，對應的初中，又是濟南最火的，多年的好口碑以及良好的生源、師資，註定這部分學校受到家長們的極大關注。名校不是吹出來了，名校教育地產的價格可真是捧出來的。這部分小學對應的教育地產，單價早已突破2萬元大關，關鍵是，房子還極為老舊，如果不是為了孩子上學，估計沒幾個人會多看這種房子第二眼。
這么高的價格，註定這部分房子的買主都是有錢任性的主。可是，不任性不行呀，人家學校就是牛呀。
代表學校：勝利大街小學、經五路小學、燕山小學、經十一路小學
置房建議：這類教育地產沒幾個人買了會真在裡面住，所以小戶型受到家長們的熱捧，幾乎是有賣的就立即被搶購。這裡面除了經十一路小學和燕山小學對應的教育地產還有上世紀90年代末的房子外，另外兩所基本都是上世紀80年代的房子。所以，大家可以把這類房子純作為投資來用，目前看，入學後半年就可以出手賣掉。所以，價格是最關鍵的，只要價格合理，建議立即出手，真是買完了就搶不上的節奏。
不過，任性的小夥伴，也可以把這類房子作為孩子中午休息的地方，畢竟離家近可以午休，真碰上天氣不好，還能暫時住一下。另外，這部分教育地產出租也很容易租出高價，真得適合土豪投資用呀。
第二類：高端實惠款
為啥叫它們高端實惠款，這是有原因的。高端是指價格，動輒一萬五六的價格，絕對夠得上高端大氣上檔次。實惠是指，畢竟這部分房子，買了還有居住價值，孩子能就近上學，哪怕是把以前的房子賣了，買上這么一套教育地產，它還算得上是一種置業選擇。
這部分學校有新校有老校，新校是後起之秀，老校是沾了初中的光。例如燕柳小學，本身一般般，但是燕山中學的金字招牌，讓它也鍍了一層金，生源好了，良性循環也就能開始。
代表學校：東方雙語實驗學校、輔仁學校、甸柳一小、歷下實驗小學、解放路第一小學、文東小學、燕柳小學、南上山街小學
置業建議：這類教育地產一般還是能滿足住人的條件，建議大家在買房時，考慮一下今後自住的需求，畢竟，住的近對於家長孩子來說，都是太有利、太有利的了。這幾個學校我就不給大家排序了，根據自己的情況決定吧，畢竟是自己住，需要考慮一下接送，已經今後的生活方便問題。
第三類：經濟實惠款
這一類我是最推薦給普通工薪家庭的，畢竟一部分教育地產價格實在太高，而學校好也沒好到價格那麼高的份上。這部分學校，其實本身還是很有特點的，師資不錯，一直處於中上游水平，或者是曾經的名校，因為生源問題，成績落到中上游。還有一部分是因為大家對他們的偏見，一直沒有看到他們的進步，不了解當前的教育水平而忽視的金子學校。這樣的學校，只要家校配合好了，孩子一樣可以發展的非常好。
另外，這部分學校因為還沒有成為太多人眼中的名校，相對來說，教育地產的價格比較低，大概在萬元左右，甚至不到萬元。我個人感覺，如果你有良好的教育理念，能配合學校教育，這樣的學校還是很不錯的。
代表學校：緯二路小學、青龍街小學、十畝園小學、營市東街小學、制錦市小學、濟微小學、經七路一小、匯才學校、舜耕小學、陽光100內的配套學校（包括開頭提到的那所掛牌學校）
置業建議：這部分教育地產性價比比較高，但也基本屬於老房子，家長可以根據自身的經濟條件選擇，相對來說，槐蔭區這兩年教育水平明顯提升，區內的拳頭學校非常值得大家考慮，畢竟這兩年槐蔭經濟發展、商業配套都比較好，特別是新小區，整體的業主素質也很好，相信以後會越來越好的。
第四類：勉強湊合款
這一類學校基本就屬於中等學校，但相對來說，還有自己的特色，因為算不上名校，相應的教育地產價格也不是特別高，工薪家庭還是可以承受的。這部分學校可能不能給孩子太多的資源，但是老師都是兢兢業業，教育不會跑偏。可能，孩子在這樣的學校，更多的需要的是家長與學校的配合，同時，能碰到一名好的班主任，對這里的孩子來說，就顯得非常重要了。
其實，這里說的勉強湊合對於學校來說有點不公平，只是在很多家長眼裡，好像進入這樣的學校，沒有進入理想的名校，覺得還有些心有不甘。放心好了，在不能擇校的今天，越來越多的孩子都是就近入學，只要生源質量逐步拉平，這部分學校還是很有希望的。
代表學校：解放路第二小學、十四中小學部、緯三路小學、緯十路小學、德興街小學、濟南師范附屬小學、大明湖小學、民生大街小學
置業建議：買這樣的教育地產，除了關注學校外，更需要關注你的鄰居是什麼樣的人。孩子生活的環境，對他的成長非常重要。選擇一個好的社區環境，是這部分教育地產必須要考察的一個方面。另外，就是考慮今後生活的方便程度，以及附近的配套，個人建議，不要選擇太熱鬧的地方，太嘈雜的環境無論是對孩子上放學還是休息，都會有一定的影響。
第五類：未來發展款
這些學校基本都是新建小區的配套學校，其實，我在心裡是比較排斥這部分學校的，因為出於各種原因，他們最初都是掛著羊頭賣狗肉，妄圖用一個名校名字給業主吃個定心丸。好在，這部分學校還是有前途的，校長的方向對，老師夠敬業，得到了小區家長的認可，基本都走上了生源好的良性循環。而且，每所學校基本都確定了自己的特色，我覺得都還是不錯的方向。值得家長為了孩子在這里置業安家。
代表學校：經緯小學、偉東配套學校、名士小學、奧龍小學、高新區第一實驗學校、龍奧小學、歷山國際學校、魯能領秀城配套學校
置業建議：這部分房子從居住的角度來看，都是比較好的選擇，裡面除了領秀城已經受到大部分家長的認可之外，其他的房價都沒有因為是學區而太過於離譜。這部分小區，基本上業主素質還可以，家長不用太多考慮鄰居因素。只是，分校畢竟是分校，目前看，分校還沒有干過老校的案例。
（以上回答發布於2015-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點為您提供全面的新房、二手房、租房、家裝信息
D. 濟南新晉「彈性學區」分析 調整前後每平相差3000多
6月11日，歷下區教育局公布了歷下區各小學學區劃分范圍，首次提出「彈性學區」這一概念，其中，13所學校的某些對口小區被劃分到「彈性學區」范圍內。這13所互「彈」學校可以歸納為兩類：平行互「彈」與階梯互「彈」。平行互「彈」是指兩所綜合水平接近相同的學校之間的互「彈」，例如燕山小學和甸柳一小之間的互「彈」；階梯互「彈」是指兩所綜合水平有所差距的學校之間的互「彈」，例如燕柳小學和甸柳一小之間的互「彈」。
平行互「彈」的兩所學校綜合水平接近，對口教育地產價格也接近相同，而階梯互「彈」的兩所學校水平有所差距，在「彈性學區」這一政策公布前後，新晉教育地產價格出現怎樣的變動呢？以燕柳小學「彈」到甸柳一小的教育地產為例進行說明。
2013年燕柳小學的學區范圍如下所示（一部分）：
1、甸柳新村四區樓號11-24號；
2、甸柳新村五區樓號1-18號；
3、甸柳新村六區樓號1-8號。
上面3個學區今年被劃分到「彈性學區」范圍內，既可以就讀燕柳小學，也可以就讀甸柳一小。
據濟南二手房數據中心數據顯示，在「彈性學區」公布之前，甸柳新村五區與七區的價格接近相同，均價在14000元/平左右，掛牌二手房最高價為15750元/平；在「彈性學區」公布之後，甸柳新村五區1-18號樓由於可以就讀甸柳一小，均價變為15000元/平左右，上漲了1000元/平，掛牌二手房最高價為19302元/平，上漲了接近3600元/平。甸柳一小對口老學區，拿甸柳新村一區來說，均價在16500元/平左右，掛牌二手房最高價為19500元/平，雖然新晉小區——甸柳新村五區與之相比有一定的差距，但是隨著「彈性學區」體系的成熟，價格差距會越來越小。
（以上回答發布於2015-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊領取看房紅包，百元現金直接領